Proposta di riforma del Condominio - d.d.l. 1816/2026
LA PROPOSTA DI RIFORMA DEL CONDOMINIO ILLUSTRATA
D.D.L. 1816 SENATORE TOSATO
Da un’iniziativa del Presidente di ANACI Verona, dott. Michele Ischia, parte la nascita
dell’attuale Disegno di Legge 1816 di Riforma del Condominio, presentato al Senato in data 24
Febbraio 2026 dal primo firmatario Senatore On. Paolo Tosato ed assegnato alla 2ª
Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente nella seduta n. 400 del 18 marzo 2026.
L’iniziativa parte da lontano, quando grazie alla cooperazione tra il dott. Michele Ischia e l’avv.
Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi di ANACI Verona, si sono illustrate nel convegno
del 31 Maggio 2024, le “Proposte di Riforma del Condominio di ANACI Verona e dei suoi
Associati”, primo embrione dell’attuale Disegno di Legge.
L’analisi e le migliorie del testo sono poi proseguite in silenzio, mediante proficui confronti, in
particolare con gli On. Paolo Tosato ed Erika Stefani, fino a dover venire con urgenza
nuovamente illustrate nell’importante convegno del 20 Gennaio 2026, “Cinquanta Sfumature
di Condominio”, organizzato da A.N.F. Verona in collaborazione con ANACI Verona, nella
prestigiosa sede dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona.
L’urgenza della nuova presentazione era dettata dalla necessità di proporre immediatamente
una auspicabilmente valida alternativa al c.d. “D.D.L. Gardini” (A.C. 2692 presentato alla
Camera dei Deputati an Dicembre 2025), che tante critiche ha suscitato tra gli operatori del
settore.
Con il D.D.L. 1816, non si è voluto stravolgere l’attuale normativa, ma si sono intese apportare
modifiche alla disciplina del condominio di edifici al fine di risolvere quelle zone grigie ancora
rimaste nonostante siano ormai trascorsi quasi tredici anni dall’entrata in vigore della L.
220/2012 e foriere di contenziosi anche giudiziali.
Il Disegno di Legge, di cui primo firmatario è il Senatore On. Paolo Tosato, è frutto
dell’esperienza in campo amministrativo e legale del dott. Michele Ischia, Presidente della
sezione Provinciale ANACI di Verona e dell’Avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi
ANACI Verona.
Unitamente al Senatore On. TOSATO, che ringraziamo per aver accolto in maniera efficiente e
puntuale le esigenze degli operatori del settore, il testo è stato poi condiviso con i Senatori On.
STEFANI, BERGESIO, BIZZOTTO, CANTÙ, DREOSTO e MINASI, il cui contributo è stato
prezioso ed indispensabile per forma e contenuto.
Rispetto ai primi commenti pervenuti sui portali di settore, preme illustrare articolo per
articolo il contenuto e le finalità del Disegno di Legge.
Art. 1 – Trasparenza contabile e durata in carica dell’Amministratore tra le novità più
rilevanti
a) Durata dell’incarico ad amministrare: viene sostituita la precedente previsione
(“l’Amministratore dura un carico un anno e si intende rinnovato per egual periodo”) che
tanti contrasti giurisprudenziali ha generato. La proposta di riforma prevede ora che –
ferma la durata annuale dell’incarico – il rinnovo sia automatico fino a revoca o
dimissioni.
La norma proposta è uno dei punti cruciali della riforma, attese le ultime tre contrastanti
pronunce della Corte di Cassazione, pubblicate nell’arco di pochi mesi (ass. Civ.
14039/2025, Cass. Civ. 424/2026 e infine Cass. Civ. 7247/2026).
b) Nomina giudiziale: l’amministratore dimissionario potrà chiedere la nomina giudiziale
di altro amministratore, in caso di inerzia dell’assemblea, anche quando i condomini
siano meno di otto; attualmente infatti, quando i condomini sono meno di otto, la
nomina giudiziale non è possibile e l’amministratore dimissionario, sia pur con più o
meno limitati poteri, rimane il legale rappresentante del Condominio.
c) Pubblicazione Estratti Conto online: è previsto l’obbligo per l’amministratore di
pubblicare online, a pena di revoca giudiziale, in apposita area riservata ai condomini,
entro trenta giorni dalla scadenza di ogni trimestre, l’estratto del conto corrente
condominiale relativo al trimestre appena concluso.
La norma è finalizzata a soddisfare esigenze di trasparenza contabile ed a consentire ai
condomini un facile accesso alle informazioni bancarie, spesso negate anche dagli
istituti di credito, nonostante alcune chiare pronunce degli ABF – Arbitrati Bancari
Finanziari.
La norma risponde alla precedente proposta di riforma che prevedeva l’obbligo di
nomina di un revisore contabile con conseguenti costi a carico dei condomini.
d) Passaggio di consegne: viene finalmente previsto un preciso termine (trenta giorni
dalla nomina del nuovo amministratore) per curare l’adempimento del passaggio delle
consegne, ossia della trasmissione all’amministratore entrante di tutta la
documentazione condominiale. In caso di ritardo nella consegna, l’amministratore
uscente avrà comunque diritto a compenso solo per un dodicesimo dell’ultimo
compenso approvato dall’assemblea e nulla più. La norma mira a disciplinare e
velocizzare, nell’interesse del Condominio, il passaggio di consegne tra amministratore
uscente ed amministratore entrante consentendo di fatto a quest’ultimo di poter
concretamente gestire fin da subito il Condominio.
e) Esonero da responsabilità dell’amministratore in caso di morosità dei condomini:
la norma mira ad esonerare da responsabilità civili, penali ed amministrative
l’amministratore che, pur avendo adempiuto ai propri obblighi di attivarsi per il
recupero, anche giudiziale, delle spese condominiali, non possa correttamente
assolvere al proprio mandato a causa della morosità dei condomini.
f) Obbligatorietà della specificazione analitica del compenso a pena di annullabilità:
l’amministratore all’atto dell’accettazione della propria nomina dovrà comunque
presentare il proprio preventivo analitico, ma non più a pena di nullità della nomina
stessa ma di semplice annullabilità. Per i successivi eventuali rinnovi, tale compenso di
intende confermato fino a nuova diversa delibera.
L’attuale normativa, prevedendo la sanzione della nullità sia della prima nomina che dei
successivi rinnovi, consente infatti al condomino in contrasto con l’amministratore, di
impugnare delibere di nomina risalenti addirittura ad annualità precedenti con
consuntivazioni approvate e non impugnate e con implicita ratifica dell’operato e del
compenso dell’amministratore. L’impugnazione della delibera per la declaratoria di
nullità della nomina, si risolve quindi spesso in un aggravio di spese per il Condominio
(soggetto legittimato passivo nelle cause di impugnazione) e può comportare serie
conseguenze circa la validità di atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del
Condominio.
La proposta di riforma prevede ora invece che l’impugnazione sia possibile solo entro il
termine di trenta giorni dalla conoscenza del verbale di nomina, con ciò garantendo
maggior stabilità al Condominio.
Art. 2 – Quorum semplificati per l’adozione di delibere di interventi obbligatori per legge
in tema di sicurezza
a) Intervenendo sull’art. 1136 c.c. si riduce ad 1/3 dei partecipanti all’assemblea che
rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio il quorum sufficiente per l’adozione di
delibere relative ad interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza degli edifici e dei
relative impianti comuni.
Tale norma – che si riferisce ai soli interventi obbligatori per legge – non va quindi ad
interferire con l’art. 1120, II comma, n. 1, c.c., che prevede un diverso e maggiore
quorum per quelle innovazioni (non obbligatorie per legge, ma solo facoltative) volte a
migliorare la sicurezza e salubrità degli edifice e degli impianti.
La norma risponde all’esigenza di facilitare l’adozione di delibere di interventi
obbligatori, spesso mai adottate a causa della difficoltà nel raggiungimento dei quorum,
con negative conseguenze sulla sicurezza dei fabbricati e dei loro utenti.
Art. 3 – Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile
verso terzo
a) Nonostante per prassi sia largamente diffusa la pratica di assicurare l’edificio, molti
condominii ancora sono sprovvisti di polizza.
Si è inteso ora rendere obbligatoria, nell’interesse dei condomini e dei terzi, la stipula di
contratto assicurativo con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei
rischi di perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile.
Per gli edifici di nuova costruzione, soggetti alla disciplina di cui al D.Lgs. 122/2005 (che
già prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma a
garanzia di gravi difetti di costruzione, crolli o vizi del suolo) è possibile ipotizzare che le
compagnie proporranno premi assicurativi più contenuti per i primi dieci anni dalla
costruzione dell’edificio.
Art. 4 – Sospensione ai morosi dei servizi suscettibili di utilizzo separato e solidarietà
triennale tra venditore e acquirente per le spese condominiali.
a) La sospensione dei servizi ai morosi: L’art. 63, III comma, disp. att. c.c. prevederebbe
ora che l’amministratore possa sospendere ai condomini morosi per oltre un semestre,
anche sulla base dello scadenziario delle rate previsto a bilancio preventivo, qualsiasi
servizio (anche essenziale quindi) suscettibile di utilizzazione separata.
La norma attuale, come interpretata da alcuni Tribunali di merito, risultava priva di utilità
pratica, posto che veniva comunque vietata la sospensione dei servizi essenziali quali
ad esempio la fornitura idrica ed il servizio di riscaldamento/raffrescamento
centralizzato.
Ciò poteva comportare che a causa della morosità di qualche condomino, il fornitore
potesse invece sospendere la fornitura all’intero condominio, cin grave pregiudizio
quindi per i condomini in regola con i pagamenti.
b) Esteso il periodo di solidarietà tra acquirente e venditore: viene proposta la modifica
che del V comma dell’art. 63, disp. att. c.c. estendendo il periodo di solidarietà
dell’acquirente rispetto agli eventuali debiti residui per spese condominiali del
venditore, all’esercizio in corso al momento del rogito ed ai due esercizi precedenti (non
più quindi solo l’esercizio precedente).
A tutela dell’acquirente viene previsto l’obbligo per il Notaio, previamente alla stipula
dell’atto di compravendita, di acquisire una dichiarazione dell’amministratore
attestante l’eventuale morosità residua relativa ai due esercizi precedenti.
L’acquirente potrà eventualmente tutelarsi già in sede di contratto preliminare,
prevedendo di poter ridurre il prezzo di acquisto al rogito dell’importo equivalente
all’eventuale morosità residua che verrebbe ereditata dal venditore.
Art. 5 – Supercondominio: eccezione al divieto di conferimento di deleghe
all’amministratore.
a) Delega all’amministratore alle assemblee di supercondominio: rimane fermo il
divieto di conferire all’amministratore deleghe per la partecipazione alle assemblee,
ma prevedendo una eccezione per le assemblee dei c.d. supercondominii.
Non si vede infatti quale valido motivo debba vietare ad un amministratore già
nominato dai condomini, di rappresentarli alle assemblee di supercondominio nei
casi previsti dell’art. 67 disp. att. c.c.
Art. 6 – Erogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio
a) Sanzioni: Viene chiarito all’art. 70 disp. att. c.c. che il condomino è il soggetto
legittimato passivo delle sanzioni irrogate dall’assemblea per le infrazioni al
regolamento di condominio, anche se commesse da chiunque abbia in uso il bene,
anche a titolo di ospitalità.
La norma mira a mitigare in particolare i negativi effetti delle locazioni turistiche e
similari, laddove spesso l’ospite non conosce il regolamento o comunque lo ignora.
Sarà quindi responsabilità, onere ed interesse del condomino-locatore, accertarsi
della conoscenza del regolamento da parte dei propri ospiti a qualsiasi titolo.
La norma attuale, priva di una puntuale specificazione, ha spesso portato
interpretazioni contrastanti circa la legittimazione passiva del condomino per
infrazioni non commesse dallo stesso.
Art. 7 – Anche l’amministratore-condomino deve avere i requisiti per amministrare
a) Requisiti necessari per tutti: l’attuale formulazione dell’art. 71 bis disp. att. c.c.
prevede che laddove l’amministratore sia anche un condomino, non sia soggetto
agli obblighi di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e
di aver frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale.
La norma quindi consente anche a soggetti privi di professionalità e di
aggiornamento, di poter gestire edifici anche di grandi dimensioni, per il solo fatto
di esserne condomini.
Nell’ottica quindi di rendere sempre più professionale l’ormai complesso mestiere
di amministratore, si è proposto di abrogare tale eccezione, prevedendo quindi
come necessari per qualunque soggetto, i requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att.
c.c.
b) Certificazione UNI per gestione di grandi complessi: sempre nell’ottica di una
maggior professionalità, si è proposto di prevedere l’obbligo di conseguimenti della
Certificazione UNI 10801:2024 per poter amministrare edifici di oltre cinquanta
unità immobiliari o con bilanci annuali superiori ad euro centomila.
Art. 8 – Anche il conduttore paga il servizio di riscaldamento
a) Viene integrato l’art. 10, I comma, della L. 392/78 che prevede diritto di voto in capo
al conduttore, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere
dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, prevedendo che quindi anche
il conduttore stesso risponda in solido con il locatore nel pagamento delle spese per
tali servizi, garantendo così una duplice garanzia di riscossione a favore del
condominio.
Art. 9 – Spese condominiali riconosciute in prededuzione anche nelle procedure di
espropriazione individuale.
a) Al pari di quanto previsto nelle procedure concorsuali, si propone di riconoscere che
anche nelle procedure di espropriazione immobiliare individuali, le spese
condominiali generatesi dopo l’apertura della procedura, vengano riconosciute in
prededuzione, ossia siano tra le prime ad essere rimborsate una volta realizzata la
vendita in sede di distribuzione del relativo ricavato.
Si deve riconoscere infatti che le spese condominiali – al pari appunto di quanto da
sempre di riconosce nelle procedure concorsuali – siano necessarie alla
conservazione dell’immobile e delle parti comuni, contribuendo così ad una
fruttuosa vendita nell’interesse di tutti i creditori.
Unitamente alla proposta di riforma di cui all’art. 4, relativa al triennio di solidarietà
nel pagamento delle spese tra venditore ed acquirente, la norma in commento mira
a tutelare il condominio e i suoi condomini, in particolare nelle lunghe procedure di
esecuzione immobiliare.
Con l’attuale normativa che prevede una solidarietà solo per l’esercizio in corso al
momento della vendita (o del decreto di trasferimento) e per l’esercizio precedente,
accade sovente che rimangano “scoperte” le morosità degli esercizi ancora
precedenti, morosità che, quasi inevitabilmente, finiscono per ricadere sui
condomini virtuosi.
Art. 10 – Detraibilità del compenso dell’amministratore.
a) Viene infine riconosciuta la detraibilità, con aliquota del 19%, della quota di
compenso dell’amministratore pagata dal contribuente, in relazione all’unità
immobiliare adibita ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro
500,00 per ciascun periodo di imposta.